Цена в квадрате. Могут ли орловцы рассчитывать на доступное жилье?

На днях Минстрой России утвердил показатели средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на II квартал 2017 года. Это базовая величина, которой все регионы пользуются для расчета размеров социальных выплат на приобретение и строительство жилья за счет федерального бюджета. Для Орловской области установлен один из самых низких показателей в стране.

Минстрой ежеквартально обновляет расчетные показатели средней рыночной стоимости жилья, которое приобретается в рамках различных социальных программ. Квартиры за казенный счет положены детям-сиротам, ветеранам Великой Отечественной войны и боевых действий. Кроме того, величины используют при расчете размера социальных выплат тем, кто нуждается в улучшении жилищных условий и имеет право на это за счет государства. К таковым относятся военнослужащие и полицейские, люди,  пострадавшие от радиационных аварий, вынужденные переселенцы, молодые семьи, инвалиды, а также граждане, переехавшие из районов Крайнего Севера.

Утвержденные Минстроем параметры – это предел, превышать который запрещено. Выделенных из бюджета денег должно хватить получателю субсидии если не на покупку квартиры, то на строительство своего дома. Однако в реальности все не так просто. Например, для Москвы Минстрой на II квартал 2017 года утвердил среднюю рыночную цену жилья в размере 90 тысяч рублей за квадратный метр. При этом, как утверждает «Российская газета», реальная рыночная цена одного квадрата в столице составляет около 200 тысяч рублей. То есть расчетный показатель более чем в 2 раза меньше реального.

Получивший на руки жилищный сертификат или субсидию человек неминуемо столкнется с проблемами. Выделяя ему финансовую помощь, государство четко прописывает условия. Квартира должна быть приобретена определенного качества и площади. И стоить она официально должна не больше суммы, выделенной из казны. Согласитесь, нелегко найти благоустроенную, а это тоже четко оговаривает закон, квартиру по цене 90 тысяч рублей за квадрат при средней рыночной цене 200 тысяч.

Орел – не Москва, но тоже столица. Уже сам статус играет роль. Согласно приказу Минстроя, средняя рыночная стоимость квартир в нашем регионе на текущий момент составляет 28 741 рубль. Для сравнения: в Белгородской области она установлена в размере 34 760 рублей за квадрат, в Тульской – 33 700, в Воронежской – 32 565, в Смоленской – 30 450. Отметим, что в Центральном федеральном округе цена ниже, чем на Орловщине, установлена только для двух областей: Брянской (27 191) и Курской (27 335). Но это лишь доказывает, что все регионы сталкиваются с одинаковой проблемой.

Так, по данным Орелстата, в нашей области по итогам I квартала 2017 года средние цены на типовые квартиры составили 33 304 рубля на первичном рынке и 32 242 рубля – на вторичном. Квартиры улучшенного качества на вторичном рынке продаются в среднем по 33 620 рубля за квадратный метр, на первичном – по 33 304 рубля, как и типовые. Таким образом, разрыв между реальной рыночной ценой и ценой, утвержденной для Орловской области Минстроем, составляет около 5 тысяч рублей. В процентном соотношении он гораздо меньше, чем в столице. Но все же разница ощутима.

«Дело в том, что ведомство, беря за основу данные Росстата о стоимости жилья на первичном и вторичном рынках и ценах на строительство в каждом регионе, для выведения итоговой цифры применяет специальный понижающий коэффициент, утвержденный Минэкономразвития, - объясняет в своем комментарии «Российская газета», опубликовавшая приказ Минстроя. - Такой метод расчетов объясняется тем, что ценовые ориентиры министерств строительства и ЖКХ используются не для покупки жилья на рынке. Средняя рыночная стоимость жилья нужна для расчета величины субсидий россиянам, которые нуждаются в улучшении жилищных условий и могут претендовать на помощь государства».

Надо признать, что люди, получившие субсидии, в основном успешно их осваивают. Об этом говорит та же статистика. Так, по предварительным данным, в прошлом году в Орловской области в рамках реализации государственных программ было обеспечено жильем 322 человека, в том числе 70 ветеранов Великой Отечественной войны и 9 инвалидов и ветеранов боевых действий, а также членов их семей. 31 человек получил государственные жилищные сертификаты: 23 вынужденных переселенца, 7 граждан, подвергшихся радиационному воздействию вследствие аварии на Чернобыльской АЭС, и один человек, выехавший из районов Крайнего Севера. Социальные выплаты на приобретение жилья или строительство дома получили 50 молодых семей. Кроме того, 162 квартиры были предоставлены по договорам найма детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей.

Регионы по-разному решают проблему несоответствия расчетных и реальных цен. В Белгородской области, например, давно и успешно реализуется собственная региональная программа строительства жилья эконом-класса. Стоимость участков под возведение коттеджей там исчисляется десятками тысяч рублей, а не сотнями, как в Орловской области. Причем вся отведенная под строительство земля оснащена необходимой инфраструктурой. В Орле программа строительства жилья эконом-класса провалилась. Уже ясно, что она не будет исполнена в срок.

В 2014 году Орловская область заключила соглашение с министерством строительства и стала участницей федерального проекта «Жилье для российской семьи». К 1 июля 2017 года планировалось сдать в эксплуатацию 310 тысяч квадратных метров жилья эконом-класса. Как верно отметил на заседании Орловского облсовета депутат Игорь Рыбаков, 1 июля уже не за горами, но до сих пор не введено ни одного квадратного метра.

Ответ держал губернатор Вадим Потомский. Он объяснил, что по условиям программы стоимость квадратного метра социального жилья не должна превышать 30 тысяч рублей за квадратный метр. Но по такой цене возвести жилье не берется ни один застройщик. Губернатор считает, что ситуация изменится, если федеральный центр увеличит норматив предельной стоимости жилья в рамках данной программы до 34-35 тысяч рублей за квадрат. Мы же отметим, что предел по программе «Жилье для российской семьи» почти на 1,3 тысячи рублей больше, чем утвержденный Минстроем норматив для других социальных программ. И ничего, другие же как-то справляются.

Многое в решении проблемы несоразмерности цен зависит от самих регионов, от воли местных властей и степени их желания проблему эту решать. Возможно, застройщика надо как-то заинтересовать, помочь ему снизить цены до расчетного норматива. К примеру, предложить перспективные участки под застройку на выгодных условиях или дать иную преференцию. Способы есть, о чем свидетельствует опыт соседей. Тут уже на первый план выходит экономика. Кстати, на приказ Минстроя тоже ведь можно взглянуть под таким углом. По сути, он отражает ситуацию в строительной отрасли в целом по стране.

Судя по нему, самое дешевое жилье строят в Калмыкии, а самое дорогое - в Москве. Орловская область недалеко ушла от Калмыкии. Если там квадратный метр жилья в среднем стоит, по версии Минстроя, 25 351 рубль, то у нас, напомним, 28 741. Но какова реальная ситуация на региональном рынке? Обратимся к данным Орелстата. Согласно им, последние четверть века средние цены на квартиры разных типов в Орловской области стабильно росли за небольшим исключением. Мировой финансовый кризис сказался на экономике региона. Спрос на жилье со стороны населения резко упал, а цены на строительные материалы и энергоносители возросли.

Это вынудило застройщиков «законсервировать» ряд объектов и постепенно изменить прайс-лист. Бум был зафиксирован дважды. В 2008 году средняя цена одного квадратного метра жилья в Орловской области выросла с 28 234 рублей в I квартале до 32 335 рублей в IV квартале. Грянул кризис, и по итогам 2009 года средняя цена на квартиры упала до 27 045 рублей за квадрат. Несколько лет потребовалось на выравнивание рынка. К 2014 году он стабилизировался, и  тогда же был зафиксирован все еще не побитый ценовой рекорд. Дороже всего квартиры стоили в IV квартале – 37 747 рублей за квадрат.

Как видим, сейчас стоимость гораздо ниже. Постепенно меняется структура жилья и условия проживания. Растет количество квартир улучшенного качества. Растут и размеры. Так, в 2010 году средняя площадь двухкомнатной квартиры в Орловской области составляла 47,3 квадратных метра, сейчас – 48,7. Застройщики ориентируются под колебания спроса, под него же свои финансовые программы рассчитывают банки. Они готовы кредитовать население вплоть до участия в государственных социальных программах. Но пока их допускают не ко всем программам.

Понятно, что политику государство не изменит. Во-первых, чтобы избежать спекуляций: не исключено, что участники рынка могут сговориться и начать играть на повышение цены. Во-вторых, бюджетные возможности ограничены, и об этом нельзя забывать. В-третьих, цены на региональных рынках зависят от множества различных факторов, которые сотрудники министерства предпочитают не замечать. Например, не учитывается маржа, на которую рассчитывает застройщик. Каждая фирма устанавливает ее самостоятельно.

Обывателю это не интересно. Но он сам, регулируя спрос на рынке, невольно влияет на параметры социальных программ. Как ни парадоксально звучит, но чем больше население приобретает дорогих квартир, тем дороже становится жилье для малоимущих. Самое значительное влияние на стоимость сейчас оказывает именно покупательский спрос, отмечают эксперты.

«За год востребованность квартир в новостройках выросла больше чем в два раза, - говорит Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра «Инком-недвижимость». - На этом фоне существенно увеличилось число ипотечных сделок, и это несмотря на отмену господдержки ипотеки. Сейчас около 60 процентов покупок на первичном рынке происходит с привлечением кредитных средств. Дополнительное подтверждение динамичности рынка новостроек - это активность девелоперов».

Аналитики также подметили, что во многих регионах с ростом спроса на жилье начал расти средний размер ипотечного кредита. Наибольшая динамика за прошедший год зафиксирована в Удмуртии (+17,4%), Кировской области (+16,5%) и Санкт-Петербурге (+16,3%). И напротив, отрицательная динамика отмечена в Краснодарском крае (-9,8%), Саратовской (-8,4%) и Воронежской областях (-6,9%). Орловская область находится в середине списка. В нашем регионе средний размер ипотечного кредита пока не возрос. Однако и предпосылок к тому, что он будет снижаться, тоже нет.

«Ипотечное кредитование является драйвером розничного кредитования в стране и активно развивается не только в Москве и Санкт-Петербурге, где стоимость жилья и размер кредита выше, но и в целом по РФ, - полагает руководитель аналитического центра «РУСИПОТЕКА» Сергей Гордейко. – При этом постепенное приближение среднего срока ипотечного кредита к 15 годам вполне логично. При существующих ставках по ипотечным кредитам, 15 лет – достаточно комфортный срок для среднего заемщика. В том числе, и с психологической точки зрения, так как большинство граждан вообще крайне осторожно относятся к «сверхдлинным» кредитам. Кроме того, надо учитывать, что рост среднего срока кредита сдерживается рядом факторов, в том числе, наличием в продуктовых линейках банков кредитов с короткими сроками и привлекательной ставкой. Что касается среднего размера кредита, то на протяжении нескольких лет он находится примерно на одном уровне. Помимо прочего, это объясняется стабилизацией цен на рынке недвижимости, сокращением реальных доходов населения и более тщательным банковским риск-менеджментом».

Орловская область все же находится в зоне риска. Она включена в число регионов, в которых рост цен может спровоцировать… дефицит жилья. Одна из причин – срыв той самой социальной программы строительства квартир эконом-класса. Напомним, что в Орле планировалось строительство микрорайона «Малый Петербург». Генеральным подрядчиком выступило «Агентство ипотечного жилищного кредитования Орловской области» (АИЖК). Предполагалось, что свои жилищные условия улучшат более пяти тысяч семей. Новый микрорайон с жильем эконом-класса в Орле так и не появился, а бывший гендиректор АИЖК Сергей Кочергин стал фигурантом уголовных дел и находится под арестом.

«Вместе с тем заложниками ситуации оказались около 200 орловцев, принявших участие в строительстве двух домов на улице Панчука, - отмечает в своем итоговом докладе орловский омбудсмен Александр Лабейкин. - Дольщики оказались обмануты по срокам сдачи объектов. Они начали подавать иски о взыскании неустойки. Но АИЖК убедило их заключить мировое соглашение, чтобы дело не дошло до банкротства компании. Для недостроев подыскали нового инвестора. Один из домов планируется достроить в марте следующего года. По второму дому пока полного понимания нет».

От действий недобросовестных застройщиков также пострадали орловчане, участвовавшие в строительстве домов по улицам Грузовой, Межквартальной и Раздольной. Там количество обманутых дольщиков превысило 100 человек. Некоторые обратились в суд и сумели взыскать заплаченные суммы. Другим пришлось также через суд доказывать свое право собственности на еще не построенные квартиры. В ином случае новый инвестор, призванный достроить проблемный объект, мог бы им квартиру и не отдать.

Подобные ситуации провоцируют дефицит нового жилья и рост  недоверия к строителям, что может отразиться на ценах. По данным Орелстата, в I квартале 2017 года в Орловской области в эксплуатацию введены 922 новые квартиры общей площадью 55,7 тысячи квадратных метров. Это на четверть меньше, чем годом ранее. А год назад объемы жилищного строительства были примерно на треть меньше, чем в 2015 году. Если сравнивать текущие показатели с показателями двух- или трехлетней давности, то 2017 год выглядит не лучшим образом. Но даже в такой ситуации эксперты находят повод для оптимизма.

«Рост среднего срока ипотечного кредита в 2016 году свидетельствует о том, что и заемщики, и кредиторы продолжают достаточно оптимистично смотреть как на будущее частных экономик граждан, так и на экономические перспективы государства, - считает генеральный директор Национального бюро кредитных историй Александр Викулин. – По нашему мнению, на рост среднего срока кредита, помимо прочего, повлияло значительное улучшение процедуры управления кредитными рисками со стороны банков. Осторожный подход к работе с розничными клиентами не мешает банкам активно кредитовать граждан с «хорошей» кредитной историей и стабильно высоким уровнем доходов. Однако говорить о дальнейших перспективах роста рынка довольно сложно. Несмотря на актуальный тренд на снижение ставок по ипотечным кредитам, сокращение реальных доходов и накоплений заемщиков продолжает «тормозить» рост доступности ипотеки».

Словом, не стоит ожидать, что жилье в ближайшие годы станет доступнее. Орловчане, видимо, это хорошо понимают. И строят сами – из чего придется.

Правовой комментарий

Михаил Петров, старший помощник прокурора Орловской области по правовому обеспечению:

- К случаям, позволяющим отказаться от исполнения договора одним из участников долевого строительства относятся: неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства и другие случаи, указанные в ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в судебном порядке. Так, при прекращении или приостановлении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; существенного изменения проектной документации строящегося (создаваемого) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений; в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Михаил Романов