Жилищный рынок встал на перепутье

Введение экономических санкций против России и рост курса валюты, несмотря на все заверения, не могли не сказаться на состоянии экономики страны в целом и региональных экономик в частности. Ситуация в чем-то схожа с ситуацией 2009 года, когда разразился мировой финансовый кризис. Однако тогда курс рубля держался практически на одном уровне, поэтому параллели хоть и напрашиваются, но схожесть не очевидна. Очевидно только то, что платежеспособность граждан в 2015 году, как и в 2009, снизится по сравнению, скажем, с предшествующим годом. А это значит, что спрос на многие товары и услуги неминуемо упадет.

В этой ситуации на перепутье оказался жилищный рынок. Специалисты дают разные прогнозы. Оптимисты считают, что рынок жилья не пострадает, а наоборот, сумеет нарастить объемы производства. Есть мнение, что многие граждане решат вложить свои сбережения в недвижимость, опасаясь дальнейшего ослабления рубля. Если так произойдет, то спрос на недвижимость возрастет, а с ним наверняка подрастет в цене и жилье.

Согласно другому прогнозу, в ближайшие несколько лет строительная отрасль снизит объемы производства, а цены на недвижимость будут «заморожены» либо упадут. Вспоминая кризисные годы конца 2000-х, можно отметить, что на протяжении трех лет цены на региональном рынке жилья менялись волнообразно. По данным Орелстата, в конце 2008 года средняя цена на жилье в Орловской области составляла 32 348,66 рубля за кв. м. В первом квартале 2009 года она снизилась до 31 121,97 рубля, а к концу того же года – до 29 411,48 рубля за кв. м.

В начале 2010 года средняя стоимость жилья немного выросла, но затем начала снижаться. Процесс растянулся на несколько кварталов. Рекорд принадлежит первому кварталу 2011 года, когда средняя цена жилья в регионе упала до 27 045 рублей за кв. м. Это был минимум, после которого вновь последовал рост. Строительная отрасль начала оживать и наращивать объемы производства.

Немалую роль сыграло повышение платежеспособности населения. Цены на жилищном рынке быстро поползли вверх и стабилизировались только в 2013 году, остановившись на отметке в 36 987 рублей за кв. м. На этом уровне они держались практически до середины прошлого года, затем вновь началось подорожание. По оперативным данным Орелстата, в четвертом квартале 2014 года средняя цена жилья всех типов в Орловской области составила 37 575 рублей за кв. м.(на вторичном рынке – 37 747 рублей).

По мнению специалистов, тенденция роста стоимости строящихся квартир, а их ежегодно возводится все больше, сказалась на рынке вторичного жилья. Как ни парадоксально, но цены на вторичном рынке опережают цены на первичном. В то же время, эксперты отмечают, что ажиотажного спроса на вторичном рынке нет. А так называемые «хрущевки» хоть и лидируют по цене (они самые дешевые), но отстают по популярности. Спрос на них снижается из года в год.

Специалисты подметили, что в кризисные годы заметно возрастает спрос на квартиры улучшенной планировки и элитное жилье. Если в 2009-2011 года цена на типовые квартиры среднего качества оставалась на одном уровне или даже снижалась, то «элитки» подорожали в среднем на тысячу рублей за квадратный метр. По статистике, в Орле в последние годы наибольшим спросом пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Связано это с программами по первоочередному предоставлению жилья льготникам, например, ветеранам Великой Отечественной войны, детям-сиротам и т.д. Но такие квартиры распределяются еще на стадии закладки фундамента будущего дома.

Сейчас рынок строительства жилья замер в ожидании, и пока непонятно, в какую сторону качнутся цены. Многое, кстати, зависит от решения властей. Не стоит забывать, что в этом году во многих регионах, включая Орловскую область, стартовала программа «Жилье для российской семьи». Она предполагает строительство домов экономического класса для малообеспеченных слоев населения. Программа будет реализовываться на условиях государственно-частного партнерства.

Ее особенность заключается в том, что стоимость квартир экономического класса поставлена в зависимость от рыночной цены. Квадратный метр доступного жилья, построенного по программе, не должен превышать 80 процентов цены, сложившейся на рынке. Есть и базис – для Орловской области, например, предельная стоимость квадратного метра жилья эконом-класса установлена в размере 30 тысяч рублей. Пропорция в текущих условиях соблюдается. Но если рыночные цены начнут расти, придется программу либо сворачивать, либо пересматривать ее условия. Вряд ли власти пойдут на непопулярные шаги, значит, они будут искать со строителями точки соприкосновения и вместе вырабатывать варианты, при которых рост цен на жилье удастся сдержать.

Например, власти могут предоставить застройщикам землю на льготных условиях или дать налоговые льготы, выделить субсидии на строительство инфраструктуры. Словом, варианты есть, но надо договариваться. Не следует сбрасывать со счета программу малоэтажного жилищного строительства, стартовавшую на Орловщине еще при губернаторе Егоре Строеве. Ее главная задача -  снижение цен на землю под индивидуальную застройку, следовательно, снижение затрат на строительство жилья.

Однако специалисты признают, что процессу мешают многие факторы и особенно – административные барьеры. Механизм получения согласований настолько громоздкий и неудобный, что у застройщика уходит до полутора лет для того, чтобы начать строительство. Серьезными проблемами являются отсутствие градостроительных планов земельных участков (процесс их пересмотра и утверждения длится с 2009 года) и инженерно-подготовленных территорий под застройку. Но главное препятствие - низкий уровень доходов населения области, не позволяющий ему покупать либо строить жилье без привлечения кредитных средств.

 Кстати, по данным областного управления Федеральной антимонопольной службы, рынок строительства жилья, несмотря на трудности кризисных лет, остается одним из самых привлекательных. В Орловской области он признан конкурентным, то есть, ни одно из предприятий не занимает более половины рынка. Крупнейшим игроком на нем специалисты называют компанию  «Орелстрой», которая занимает долю примерно в 40 процентов. Далее следуют  акционерное общество АК «АЛРОСА», ОАО «АИЖК Орловской области» и ЗАО «Жилстрой». Доля остальных компаний колеблется от 5 процентов и ниже. Всего в регионе строительством многоквартирных домов занимаются около 20 организаций различных форм собственности.

Автор: Максим Романов.