Как работает схема Долиной и как на нее не попасться орловцам

В России активно «отменяют» Ларису Долину после того, как звезда эстрады стала жертвой мошенников и под их влиянием продала квартиру, а затем вернула себе дорогостоящую недвижимость, оставив ни с чем покупательницу. Позднее «эффект Долиной» дошел и до обычных людей - в России зафиксированы случаи, когда после продажи квартиры продавец заявлял, что стал жертвой мошенников, и аннулировал сделку. «Орловские новости» разобрались, как работает схема Долиной, по которой сходит с ума вся Россия, и как на нее не попасться орловцам.

Как Долина повлияла на рынок недвижимости

«Эффект Долиной» - это феномен, возникший из-за распространения схемы, при которой продавец недвижимости, уже завершив сделку и получив деньги, обращается в суд с требованием признать её недействительной, ссылаясь на то, что стал жертвой мошенников и лишился полученных средств. В результате успешного иска продавец не только возвращает себе квартиру, но и не обязан возвращать деньги покупателю, что оставляет добросовестного приобретателя без жилья и без средств.

Название явление получило после резонансного судебного дела известной певицы Ларисы Долиной, которая в 2024 году продала свою московскую квартиру, а затем, заявив о мошенничестве, через суд вернула её себе, не компенсировав стоимость покупательнице. Этот прецедент, широко освещённый в медиа, сделал схему популярной и дал ей имя - «схема Долиной» или, в более общем случае, «бабушкина схема», поскольку часто в роли продавцов выступают лица пожилого возраста.

Суть схемы заключается в использовании статей 177 и 178 ГК РФ, позволяющих признать сделку недействительной из-за введения в заблуждение или неспособности понимать значение своих действий. Продавец, который может действовать как в сговоре с мошенниками, так и быть их реальной жертвой, утверждает в суде, что подписал документы под психологическим давлением или обманом, после чего аферисты забрали у него деньги. Суды, склонные вставать на сторону социально уязвимых, особенно пенсионеров, нередко удовлетворяют такие иски, что и приводит к крайне неприятным последствиям для покупателя.

После истории с Долиной осенью 2025 года схема приобрела массовый характер, что привело к глубокому кризису доверия на рынке вторичной недвижимости. Покупатели стали с большим подозрением относиться к продавцам старшего возраста, требовать присутствия их родственников на сделках, дополнительных справок о дееспособности и чаще прибегать к обязательному нотариальному удостоверению договоров, хотя и это не является полной гарантией.

Реакция общественности

Общественная реакция оказалась жёсткой и во многом сфокусировалась на личности Ларисы Долиной. На певицу обрушилась волна критики и насмешек в соцсетях, где она получила обидное прозвище «нулевая бабка». Коммерческие организации стали дистанцироваться от неё: из рекламы пропали ролики с её участием, а кафе «Пушкин» отменило её новогодний концерт. Параллельно в правовом поле началась активная работа по поиску мер защиты для покупателей. В Государственной Думе была создана рабочая группа, обсуждающая такие инициативы, как введение «периода охлаждения» перед регистрацией сделки, обязательный безналичный расчёт и специальный залоговый механизм, который гарантировал бы возврат денег при оспаривании договора.

Таким образом, эффект Долиной перерос из единичного случая в системную проблему, обнажившую уязвимость добросовестных покупателей и спровоцировавшую серьёзные изменения в практике совершения сделок с недвижимостью и в общественном сознании.

Как орловцам обезопасить себя

Орловский эксперт в сфере недвижимости Юлия Редникина рассказала «Орловским новостям», что в законе есть понятие добросовестного приобретателя, то есть, покупатель на момент покупки не знал и не мог знать о том что собственник не в праве отчуждать объект недвижимости и сделал все возможное для проверки. Подтверждение этого статуса в суде, как показывает первое решение Верховного суда Якутии по аналогичному делу, позволяет оставить квартиру за покупателем. Для этого необходимо документально доказать, что на момент сделки были приняты все возможные меры для проверки её чистоты и законности.

Обязательными элементами являются получение от продавца справок из психоневрологического и наркологического диспансеров, проверка юридической чистоты объекта и отсутствия долгов, а также установление факта, что продаваемая недвижимость не является единственным жильём продавца.

Крайне важной мерой является работа с продавцом и его окружением. Необходимо информировать близких родственников о сделке и получить их подтверждение осведомлённости. Особое значение эксперт придаёт подписанию подробной расписки-предупреждения, где продавец собственноручно подтверждает добровольность действий, осознание последствий и отказ от будущего оспаривания. 

В части расчётов и оформления обязательным условием являются безопасные способы оплаты - через аккредитив или банковскую услугу «безопасной сделки» (СБР). Наиболее сильным методом защиты остаётся нотариальное удостоверение.

«В нашей стране нет прицельного права, то есть, судебная практика - НЕ источник права. Каждое дело рассматривается индивидуально. Перед законом все равны. С нетерпением мы, профессионалы рынка, ожидаем справедливое законное решение по подобным делам. Мой взгляд на такие ситуации - бабушки продают квартиру с умыслом сохранить недвижимость и свои деньги, они понимают, что подставляют покупателя», - рассказала Юлия Редникина.

Профессиональное сообщество скептически оценивает законодательную инициативу о введении «периода охлаждения» в 7 дней. По словам Юлии Редникиной, это лишь на семь дней сместит передачу денег мошенникам и обращение в полицию.