Перестройка по-орловски

В конце минувшей недели состоялось долгожданное совещание губернатора Вадима Потомского с руководителями строительных компаний региона. Это событие с уверенностью можно отнести к знаковым в новейшей истории Орловщины. Причин тому несколько. Во-первых, застройщики наконец узнали, в каком русле новая власть собирается строить с ними отношения. Во-вторых, жителям дали понять, что их мнение относительно того, что и как отныне будут строить у них под носом - в общем-то мало власть имущих волнует. Ну, и в-третьих, сам Вадим Потомский очередной раз продемонстрировал свой авторитарный характер с четкой установкой: «Все будет так, как скажу я». 

Главной темой совещания стала реализация градостроительной политики на территории региона. Как известно, после проведения Вадимом Потомским реформы местного самоуправления — по мнению политологов, в самом ее радикальном ключе, - правительство Орловской области получило многие генеральные полномочия муниципалитетов. В том числе — полномочия в сфере градостроительства. 1 февраля этого года специально «под них» было создано профильное управление. В регионе утвердили новую должность — главного архитектора, коим стал Ваагн Вермишян, уже запомнившийся орловцам тем, что публично отказался от льгот госслужащего, которых у него… не было. А еще Вермишян запомнился застройщикам своим уникальным качеством: его рекомендации по какой-то таинственной причине тут же возводятся в абсолют и становятся обязанностью. Так, например, в СМИ еще до совещания появилась информация о том, что строительным компаниям отказывают в согласовании проектов лишь по одной причине — в них не предусмотрены подземные парковки. Забегая вперед, скажем, что на все том же совещании Вермишян уточнит, что лишь рекомендует их строить. А Вадим Потомский - лишь попросит прислушиваться к главному архитектору. Однако застройщики хорошо понимают тонкие намеки власти – не случайно с начала года было выдано лишь три разрешения на строительство новых многоквартирных домов.

Любопытно, что начал совещание Вадим Потомский с реверансов застройщикам: мол, благодаря их работе Орловщина занимает лидирующие позиции по объемам жилищного строительства в ЦФО по итогам 2014 года. И тут же добавил: «Правительство региона будет делать все, чтобы вы эти темпы не потеряли». Но тогда почему всего три разрешения за три месяца?

Еще вопрос, или осадок: а как в нынешнее сложное время правительство намерено помогать застройщикам? Вот, например, проблема: кредиты, в которых нуждаются строительные фирмы, банки выдают по 25-процентной ставке. Пресс-служба губернатора растиражировала пресс-релиз, в котором радужно осветила встречу шефа с заместителем президента-правления ВТБ 24 Вячеславом Воробьевым. Говорили, кажется, обо всем, кроме… путей решения вопроса с кредитованием застройщиков.

Или вот проблема: ипотека — 15,9 процента. Кто ж ее будет брать? Еще одна беда - деньги, которые, со слов Потомского, федералы не перечисляют Агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), которые можно было бы направить на помощь. Губернатор даже попросил СМИ подчеркнуть, что это не область не дает средства, а центр. Но возникает вопрос, а куда, собственно, делись большие деньги, которыми еще не так давно располагало АИЖК? Сайт «Орлец» на днях промониторил госзакупки и наткнулся на любопытный момент. Оказывается, АИЖК разместило заявку на разработку документации, необходимую для корректировки проекта планировки территории 13 микрорайона (губернатор почему-то наделил агентство полномочиями органа госвласти - надеемся, не потому, что директором там стал питерский управленец). Цена — 11 миллионов рублей. Замечу, что город, когда это были его полномочия, платил за такую работу в десятки раз меньше. Но об этом на совещании не говорили. Главное было – довести до сведения журналистов и орловцев, что федеральный центр не дает агентству денег…

То есть что же получается? Проблем целый ворох: представители ОАО «Орелстрой» сказали, что переходят на сокращенную рабочую неделю, уходят в другие регионы, кредитная ставка огромная, ипотека нереальная, федеральных денег нет. Но где же это: «правительство региона будет делать все, чтобы вы эти темпы не потеряли»? Оказалось, «сделать все» - это прогнуть Орловский горсовет и внести изменения в Правила землепользования и застройки, увеличив тем самым коэффициент с 0,13 до 0,27 (коэффициент плотности застройки – это отношение площади всех этажей объектов капитального строительства к площади земельного участка) . Причем сделать это предлагается абсолютно цинично - дать горсовету «жесткое поручение» принять поправки. И неважно, что здесь - вмешательство в деятельность органа местного самоуправления, и что прежде, чем вносить поправки, надо все-таки спросить у жителей Орла: а хотят ли они жить по новым правилам?

Между тем губернатору не мешало бы знать (хоть он и уверен, что «к мэрии в Орле никто не выходит»), что каждый раз, когда на сессии горсовета вносился вопрос о поправках в ПЗЗ, у стен администрации разворачивался лагерь протестующих. В последний раз к акции присоединились даже депутаты, кстати, один из них - коллега Вадима Потомскго по КПРФ — Владимир Симонов. Да и сама компартия, каким бы это ни было сюрпризом для орловского губернатора, по всей стране выступает против уплотнительной застройки. Любопытно и то, что на родине Вадима Потомского, во Всеволожске, совет депутатов пару лет назад с неистовостью бился за понижение коэффициента застройки! И с третьего раза народным избранникам удалось-таки внести в ПЗЗ поправки, существенно понижающие предельные параметры высотности и плотности застройки в городе. То есть коллеги Потомского по всеволожскому парламенту бились за отмену того, что губернатор хочет установить на Орловщине? Парадокс, да и только..

Каким образом орловские власти хотят «уплотнить электорат» - тоже весьма занимательно. Напомним, что как застройщики, так и чиновники, в унисон твердят, что, дескать, в других регионах коэффициент застройки в разы выше, а у некоторых его нет вовсе. Хорошо. Давайте посмотрим на другие области. Возьмем, например, Белгород и Курск. Здесь действительно предельный коэффициент установлен на уровне 0,25. Правда, есть небольшой нюанс: есть в местных ПЗЗ еще и нижний порог — 0,11 и 0,13 соответственно. И трогать его никто не собирается. Еще раз: коэффициенты в соседних областях «плавающие» - от 0,13 до 0,25. При этом в том же Белгороде город расчерчен на малые квадраты (зоны), и по каждой зоне - отдельное правило. Местные власти провели колоссальную работу по зонированию областного центра. Они определили «плавающий коэффициент», что позволяет рассматривать каждый отдельный проект пристально и публично. Там, скажем, нельзя прийти к чиновнику и сказать, вот я сейчас собираюсь снести кусок здесь и здесь и построить то-то и то-то. Потому что коэффициент — не 0,25, а до 0,25. Он может быть и 0,13. А значит — каждый проект необходимо рассматривать в индивидуальном порядке. Да что там говорить - в Белгороде даже установка урн регламентирована!

…Сладкая песня о том, что уплотнение до 27% позволит расселить людей из бараков и приведёт к снижению стоимости жилья — по большому счету ничем не подкреплена. А расселять и сносить, конечно же, нужно. С этим никто и не спорит. Но не ценой же губительных для города в целом и исторического центра, в частности, поправок!

Орловские градозащитники уже давно подсказывают власти решение проблемы. «Что касается строительства на месте ветхого и аварийного жилья, то тут целесообразно дать застройщикам несколько большую свободу. Чтобы им с финансовой точки зрения было интересно заниматься такими проектами. Лично я не против, - рассуждает координатор городского штаба партии «Яблока» Сергей Зайцев. - Но опять-таки – не только учесть пожелания застройщиков и позволить им строить как угодно, но и ввести в ПЗЗ ряд дополнительных условий и ограничений по защите прав жителей соседних домов, а также ограничения, связанные с формированием архитектурного облика города. По моему мнению, градостроительная политика, реализуемая через ПЗЗ, может быть следующей: улучшаются условия по проектам с расселением ветхого и аварийного жилья, при этом условия по строительству на свободных площадках остаются прежними. Застройщики, просчитывая такие альтернативные проекты для приложения своих сил, будут делать выбор в пользу проектов по расселению».

Зайцев уверен, что любое вносимое изменение в ПЗЗ должно быть выверенным и учитывать интересы всех сторон. Те же поправки, которые предлагаются, учитывают только пожелание одной стороны, но при этом создают потенциальные проблемы для жителей. Яркий пример, дом, который строится на ул. Веселой — 12-этажная свечка на фоне низкоэтажных зданий, да к тому же прямо у обочины оживленной проезжей части. « Принятие предложенных застройщиками и администрацией поправок будет означать то, что подобные стройки будут возникать всюду и без проведения публичных слушаний. В итоге мы будем иметь постоянные конфликты жителей с застройщиками, рост социальной напряжённости, а архитектура города будет портиться на ближайшие 100 лет построенными не к месту высотками. Плюсом – дополнительные транспортные проблемы, связанные с тем, что значительная часть покупателей уплотняющего дорогого жилья в центре – обеспеченные люди, имеющие в семье автомобиль (возможно, не один). То есть мы вернемся в ситуацию до 2008 года, когда не было ПЗЗ, а строить должны были только по СНИПу (но постоянно его нарушали)", - говорит Сергей Зайцев.

Кроме того, по его словам, если и вносить какие-то изменения, то целесообразно также нормировать не только коэффициент застройки, но и коэффициент плотности застройки конкретного участка. «При введении такого нормирования, которое будет защищать права жителей, некоторое повышение коэффициента застройки не является критичным», - считает он. - Для примера: в некоторых случаях можно построить только 16-этажную свечку, а при увеличении плотности застройки – 2-подъездную 8-этажку, которая будет дешевле, лучше может вписаться в архитектурный облик города и вызовет меньше нареканий жителей. Но отсутствие нормирования по коэффициенту плотности застройки при увеличении плотности, скорее всего, приведёт к тому, что будет построена 2-подъездная 16-этажка из соображений максимального извлечения прибыли».

А еще нарекание жителей вызывает уплотнение застройки строящимся домом «окна в окна». Даже при соблюдении норм по инсоляции. И здесь тоже люди предлагают свои решения. Например, можно предусмотреть некие ограничения по расположению строящегося дома на участке. Зайцев убежден, что в ПЗЗ нужно прописать минимальный норматив (в зависимости от этажности) для расстояния между домами при параллельном расположении старого и строящегося дома.

Архитектор Евгений Потапов считает, что заявления некоторых депутатов (имеющих отношение к строительному бизнесу) о том, что вместе с уплотнением застройки с коэффициентом 0,27 подешевеют квартиры — как минимум нелепы. «Возможно, и подешевеют, но в старых хрущевках горожан, у которых отняли двор или на месте детской площадки сделали парковку или мусорные контейнеры для нового дома. На примере Воронежа видно, что увеличение коэффициента порождает ситуации, когда рядом с двухэтажными домами вырастают свечки. И в этом случае страдают не только конкретные жители, но и архитектура города в целом. В Орле многие высотки, возникшие в последнее время, естественно с нарушением ПЗЗ, «не очень» здорово, мягко говоря, вписались в стиль нашего города, закрыли красивые виды на церковь и создали проблемы старым соседям. То есть понятно, чего ждать, если с легкой руки какого-то чиновника завтра сделают коэффициент 0,27», - сетует Потапов.

Но чиновники орловцев почему-то не слушают. Рассчитывали, что их услышит хотя бы губернатор, а ему, как выяснилось, и вовсе нет до этого дела. Главное - поскорее повлиять на горсовет и принять поправки, которые, очевидно, никому, кроме застройщиков и власти, ничего хорошего не принесут.

Впрочем, судя по тому, как вел себя глава региона, орловским застройщикам радоваться тоже особенно нечему. Потомский дал понять депутату горсовета и по совместительству гендиректору фирмы "Жилстрой-Инвест" Анатолию Петрову, что играть придется не по тем правилам, по которым орловским строителям хотелось бы. Когда Петров попробовал объяснить, что строить подземные паркинги местным застройщикам невыгодно, губернатор и слушать не стал, намекнув, что найдутся те, кому будет выгодно. И между прочим упомянул, что оценивать стоимость этих самых паркингов в Орел уже приезжали представители московских и питерских компаний. Им — выгодно…

В общем, похоже, в Орловской области грядут большие изменения. Осталось немного: проигнорировать мнение горожан, прогнуть депутатов горсовета под нужный коэффициент и наплевать на интересы местных застройщиков. Денег тогда пришлый бизнес соберет немерено (если отойти от жилищного строительства, то в 2014 году самые крупные тендеры, например, достались питерским компаниям). Ну а то, что орловцы получат менее комфортные условия для жизни и взлетит цена жилья – сегодня никому неинтересно.  

Денис Волин