На выставке-форуме «Мой управдом» подготовили предложения по совершенствованию законодательства в сфере ЖКХ

Межрегиональная выставка-форум «Мой управдом» (далее – Форум) прошла 27 ноября 2025 года в городе Орле. Организаторами Форума выступили комитет по предпринимательству в сфере ЖКХ ТПП Орловской области, Комитет по предпринимательству в сфере ЖКХ Тульской ТПП, ООО «Мой форум».

Основными целями Форума были:

1) обсуждение достигнутых результатов существующего регулирования для достижения цели – повышение качества управления многоквартирными домами, формирование ответственного коллективного собственника многоквартирных домов и устойчивой рыночной среды по оказанию профессиональных услуг по управлению многоквартирными домами;

2) обсуждение путей развития системы управления многоквартирными домами и необходимых для этого изменений в законодательстве.

3) Обсуждение вопросов налогообложения деятельности по управлению и содержанию многоквартирных домов, деятельности товариществ собственников жилья.

4) Обсуждений путей развития цивилизованного рынка недвижимости и повышении доверия населения к профессии специалистов в сфере недвижимости.

В работе Форума приняли участие представители профильных комитетов ТПП Орловской, Тульской, Брянской, Рязанской области, представители профильных Ассоциаций в сфере управления многоквартирных домов г. Санкт-Петербург, Тульской, Рязанской, Вологодской, Архангельской области, представители Ассоциации «Орловское качество» и Ассоциации специалистов в сфере недвижимости, Ассоциации «Новое качество» г. Москва, представители органов исполнительной и законодательной власти Орловской области и местного самоуправления Орловской области, представители некоммерческих организаций, объединяющих как граждан, так и бизнес-сообщества, банковского сообщества, страхового сообщества, эксперты, а также руководители организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами, председатели советов домов.

Открыли выставку-форум Председатель Орловского областного Совета народных депутатов Музалевский Леонид Семенович, Председатель Комитета по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Широков Андрей Вячеславович, член правительства Орловской области руководитель департамента жилищно-коммунального хозяйства, топливно-энергетического комплекса и энергосбережения Орловской области – Латынин Сергей Сергеевич, от лица Тульской ТПП -Костюченков Сергей Владимирович, от лица ТПП Орловской области Ковалева Светлана Александровна, Орлова Елена Алексеевна. 

Работа Форума проводилась в рамках Пленарной сессии, а также Дискуссионной сессии в виде освещения отдельных проблемных вопросов спикерами, и их обсуждения экспертами и другими участниками Форума с подведением итогов дискуссий.

На форуме были подписаны соглашения о взаимодействии профильной Ассоциации специалистов в сфере недвижимости с Региональным отделением Партии Единая Россия, Ассоциацией «Орловское качество», Деловая Россия.

Особый интерес у регионального делового сообщества вызвали доклады коллег из других регионов – Александр Сметанин (Санкт Петербург), Наталья Силуянова (Архангельск), Николай Иванов (Вологда), Кирилл Наумов (Рязань), Илья Чучман (Москва), Кирилл Мирошкин (Брянск), Сергей Костюченков (Тула), Никита Чулочников (Москва).

Участники 2х круглых столов активно работали над проблемными вопросами и по результатам работы были сформированы предложения в части снижения налоговой нагрузки на малый бизнес в сфере ЖКХ и улучшения качества услуг.
Участники форума предлагают направить в Орловский областной Совет народных депутатов, органы власти, обладающие правом законодательной инициативы следующие предложения:

1.В сфере деятельности Товариществ собственников недвижимости

1) Определение деятельности Товариществ собственников недвижимости по управлению, содержанию и текущему ремонту общедомового имущества как некоммерческой и не подлежащей налогообложению выручки полученной ТСН при выполнении работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества. Так как налоги уплачиваются подрядными организациями с суммы полученной выручки в случае выполнения работ подрядчиками, а в случае выполнения работ ТСН хозспособом налоги оплачиваются с оплаты труда работникам, так же как оплачиваются налоги и поставщиками материалов. Таким образом, налицо двойное налогообложение, что приводит к необоснованному повышению платы на услуги содержания жилья для собственников помещений.
Данная инициатива направлена для исключения двойного налогообложения и препятствования необоснованному повышению платы собственникам, выбравшим способ управления – товарищество собственников жилья.

Поскольку в настоящий период основная уставная деятельность товариществ собственников жилья в части управления многоквартирным домом, а также обеспечения выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, приравнена в целях налогообложения к предпринимательской деятельности, предлагается внести изменения в статьи 151 и 152 ЖК РФ в определение правовой характеристики средств, получаемых товариществом в виде платы за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества, как средств, используемых в хозяйственной деятельности товарищества, исключив тем самым коммерческий характер таких средств, что позволит не признавать в составе налогооблагаемых доходов товарищества средства, получаемые товариществом на содержание общего имущества в многоквартирном доме, вносимых собственниками помещений в многоквартирном доме. Одновременно, чтобы исключить возможность признания коммерческой хозяйственную деятельность товарищества по управлению МКД и содержанию общего имущества, предлагается включить в статьи 137, 143.1, 151 и 155 ЖК РФ положения об исключении договорных отношений товарищества с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества.
- Поддержать практику досудебного урегулирования споров по вопросам управления многоквартирными домами в форме «Согласительных комиссий» при профильных комитетах в системе ТПП РФ.

2. В части деятельности по управлению многоквартирными домами:

1) Внести изменения в Жилищный кодекс РФ в части определения правового характера отношений по предоставлению коммунальных услуг и продаже коммунальных ресурсов, потребляемых СОИ в многоквартирном доме, управляющими организациями, товариществами, кооперативами - исполнителями коммунальных услуг, а также не исполнителями коммунальных услуг. Предлагается исключить отношения по "продаже" указанными организациями коммунальных ресурсов и услуг по обращению с ТКО потребителям, заменив условия продажи на "участие в расчетах" за коммунальные ресурсы между потребителями и ресурсоснабжающими организациями при предоставлении УО, ТСЖ, кооперативами коммунальных услуг потребителям и при использовании коммунальных ресурсов на СОИ, предусмотрев тем самым агентскую схему покупки коммунального ресурса у РСО для последующей передачи такого ресурса потребителям и агентскую схему предоставления коммунальной услуги по обращению с ТКО в интересах потребителей.

Предлагаемые изменения позволят исключить из состава налогооблагаемой базы по НДС и УСН весь объем выручки (поступлений) при расчетах с потребителями за коммунальные услуги и коммунальные ресурсы на СОИ, а также за коммунальную услугу по обращению с ТКО для всех УО, ТСЖ, кооперативов. Кроме того, такие изменения позволят упорядочить платежную дисциплину по перечислению средств потребителей, получаемых УО, ТСЖ, кооперативом, ресурсоснабжающим организациям, региональному оператору по обращению с ТКО, поскольку средства потребителей, получаемые УО, ТСЖ, кооперативами в таком случае будут признаваться целевыми (транзитными) средствами, предназначенными для перечисления ресурсоснабжающим организациям, региональному оператору по обращению с ТКО.

Данная инициатива так же исключит факт двойного налогообложения коммунальной услуги, так как налоговые платежи уже оплачены ресурсоснабжающими организациями и поставщиками коммунального ресурса. Снятие проблемы двойного налогообложения приведет к снижению размеры платы за содержание жилья и позволит высвободившиеся денежные средства направить на содержание общедомового имущества и текущий ремонт многоквартирных домов.

2) Внести в ЖК РФ поправки в части установления статьи 156.1, определяющей порядок установления размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества с учетом утвержденного комплексного плана эксплуатации многоквартирного дома. Ввести в законодательство понятие комплексный план эксплуатации многоквартирного дома.

На сегодняшний момент размер платы за содержание жилья устанавливается без учета комплексного плана эксплуатации многоквартирного дома и реальной оценки его технического состояния. При смене способа управления или перехода дома от одной управляющей организации к другой теряется преемственность выполнения работ и оказания услуг по текущему ремонту в том числе и утвержденный ранее комплексный план эксплуатации здания (включает в себя текущие работы по содержанию МКД и план текущего ремонта МКД). Полагаем такую ситуацию недопустимой и предлагаем установить преемственность исполнения мероприятий и работ в рамках утвержденного на общем собрании собственников плана комплексной эксплуатации здания.
Обязать управляющие организации рассчитывать стоимость платы за содержание жилья исходя из фактического технического состояния здания, осуществлять ежегодный мониторинг технического состояния здания, составлять на основании данных мониторинга технического состояния здания реальный план комплексной эксплуатации здания сроком не менее чем на 5 лет.

Данная инициатива сделает собираемые с собственников помещений многоквартирных домов денежные средства по статье содержание жилья целевыми в отношении каждого многоквартирного дома, а лицо осуществляющее управление многоквартирным домом будет нести реальную правовую и материальную ответственность в случае нарушения сроков и периодичности работ, закрепленных комплексным планом эксплуатации многоквартирного дома.

3) Предусмотреть программы поддержки управляющих компаний, работающих в малых населенных пунктах и сельской местности, в частности льготные программы ипотеки для сотрудников УК, работающих в сельской местности, льготные программы лизинга оборудования для оказания услуг по содержанию и текущему ремонту МКД, иные меры федеральной и региональной поддержки направленные на сохранение трудовых ресурсов и коллективов жилищных предприятий, сохранения материальной базы для оказания услуг.

3.В части развития цивилизованного рынка недвижимости и повышении доверия населения к профессии специалистов в сфере недвижимости:

- Участники форума поддерживают инициативу регионального Координатора Комиссии «Живи и работай в России» Федерального проекта Всероссийской политической партии «Единая Россия» «Выбирай своё» по Орловской области Савицкой Людмилы Николаевны по созданию Ассоциации специалистов в сфере недвижимости.

Участники форума сформировали рабочую группу для подготовки изменений в действующее законодательство из числа экспертов форума и профильных Ассоциаций принявших участие в работе форума.