Жизнь по-другому

Орловская область, как и другие регионы страны, 1 мая переступила черту, после которой жизнь уже никогда не будет прежней. Мы говорим о лицензировании управляющих компаний, которое прошло повсеместно. В Орловской области процесс шел с небольшим опозданием и ворчанием членов общественных организаций, которых не допустили к участию в работе региональной лицензионной комиссии. Но власти все-таки успели и уложились в срок. На прошлой неделе областное правительство официально отчиталось об итогах кампании.

По словам руководителя департамента строительства, ТЭК, ЖКХ, транспорта и дорожного хозяйства Орловской области (он же - председатель лицензионной комиссии Орловской области) Александра Ремиги, лицензии в нашем регионе получили 93 организации. То есть, они имеют право на «осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами».

«Первым этапом лицензирования стал прием у должностных лиц управляющих организаций квалификационного экзамена на профпригодность, - рассказал Александр Ремига. - Вторым этапом являлся прием заявлений и необходимых документов на предоставление лицензии, а также проверка соответствия управляющих компаний лицензионным требованиям».

Изначально, еще на федеральном уровне, заявлялось, что лицензирование должно убрать с рынка ЖКХ недобросовестных управленцев. И что процедура наверняка отпугнет тех, кто регулярно нарушает требования закона. Например, требование об обязательном раскрытии информации. Одно из главных условий выдачи лицензии – неукоснительное соблюдение данной нормы. Судя по результатам процедуры лицензирования, 93 компании в Орловской области с этой задачей успешно справились. Хотя, судя по количеству жалоб орловцев на свои УК и судебных процессов, верится в это с трудом. Но членам лицензионной комиссии, конечно, виднее.  

По официальным данным, до 1 мая в регионе работало 113 УК. Но заявления подали лишь 94. Остальные, наверное, решили, что «ловить им нечего». Из допущенных к процедуре компаний лишь одна не выдержала испытание. По словам Александра Ремиги, она обслуживала 55 многоквартирных домов - 33 в Мценском районе и 22 в Орловском. Что станет с этими домами? Власти успокоили жильцов – дескать, до выбора новой управляющей организации следить за домами будет прежняя. Хотя формально она уже оказалась вне закона.

«В настоящее время органы местного самоуправления Мценского и Орловского районов организовывают проведение собраний собственников помещений указанных домов для решения вопроса о выборе способа управления, - сообщила пресс-служба губернатора. - В случае, если решение о выборе способа управления не будет принято или данное собрание не будет проведено, органы местного самоуправления объявят о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации». 

Вот, собственно, и все. Вообще, удивительно, что информации, действительно полезной для граждан, власти дают немного и будто бы неохотно. Ну, получили компании лицензии, и что дальше? А что делать тем жильцам, чьи дома обслуживали УК, не подавшие заявление на получение лицензии? Словом, вопросов много, а где получить ответ, неясно. Несмотря на это, Александр Ремига отметил, что «проведение лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами в Орловской области получило высокую оценку со стороны Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации».

Возможно, на министерство повлияла статистика, поступившая из регионов. Она в Орловской области лучше, чем у соседей. Например, в Белгородской области процесс лицензирования не прошли шесть УК, в Ярославской – девять, в Липецкой – 10, в Курской и Тульской – по 17, в Тверской – 33, во Владимирской – 69. А в Орловской, напомним, всего одна. То ли у нас УК более законопослушны и профессионально подкованы, то ли у соседей члены лицензионных комиссий более строги и дотошны. Как говорится, поживем, увидим.

Но как же быть с домами, обслуживаемыми управляющими компаниями, не подавшими заявку на лицензирование? ИА «Орловские новости» решило внести свой вклад в дело просвещения населения. Отметим, что местные власти обязаны в течение 15 дней созвать собрание собственников жилья для решения вопроса о способе управления. Правила тут не изменились. Можно выбрать УК, создать ТСЖ или ввести прямое управление. Если решение не будет принято или собрание не состоится, тогда власти обязаны провести конкурс и выбрать УК для ставших бесхозными домов.

Однако процесс может растянуться надолго. Закон не обязывает УК принимать участие в подобных конкурсах. Надо учесть то, что в состав лотов включаются тарифы. Процедура во многом схожа с проведением торгов по продаже недвижимости. Если властям здание не удается продать, то они снижают цену, и это происходит до тех пор, пока она не устроит покупателей. Так и с бесхозными домами, только счетчик крутится в другую сторону.

Предлагаемые тарифы с каждыми новыми торгами необходимо повышать до тех пор, пока они не заинтересуют какую-нибудь управляющую компанию. Ограничений, в принципе, нет, власти могут повышать расценки сколько угодно. Но каково будет жителям? Платить придется им из своего кармана. В общем, вопрос довольно щекотливый и дискуссионный. Некоторые считают, что проблему можно решить при помощи областной управляющей компании, о создании которой на аппаратном совещании в администрации области было вновь объявлено 18 мая. Александр Ремига пообещал, что ее деятельность будет предельно прозрачной.

Пусть так, но по большому счету людям все равно, какая управляющая копания обслуживает их дом – частная или государственная. Для них важно, чтобы тарифы были низкими, а качество обслуживания – высоким. Людям наплевать, в какой карман они опускают деньги, важен результат. Закон не делит УК на категории по форме собственности. Он для всех един, и уставы данных организаций схожи процентов на 99,9. В каждом из них записано, что основной целью управляющей организации является извлечение прибыли. Потому что по закону УК является коммерческой организацией, а не общественной. Каждая УК живет только на те деньги, что платят жильцы.

Часть средств идет на обслуживание дома, на текущий ремонт, например, часть – на содержание самой управляющей компании. Таким образом, чтобы максимально эффективно выполнить свою главную цель, записанную  уставе, УК должна как можно меньше тратить денег на обслуживание дома и как можно больше – на свое содержание. Как видим, порочна сама система, но ее не изменить без внесения поправок в федеральное законодательство.

Государственной управляющей компании, вступившей на рынок ЖКХ, придется играть по тем же правилам. Какая УК в современных условиях более эффективна – частная или государственная – большой вопрос. Все упирается в ту же систему – чтобы повысить качество обслуживания дома, государственной УК придется экономить на собственном содержании. На тех же зарплатах персоналу. Будут ли люди с невысокой зарплатой работать качественно? По крайней мере, лучше, чем их более обеспеченные коллеги из частных УК? Сомневаемся.

Удастся ли государственной компании набрать квалифицированные кадры на невысокую зарплату? Снова сомнения. Как ни крути, что ни говори, а большой разницы между государственной УК и частной нет и в ближайшее время не будет. Разве что гнев свой жильцы смогут обрушивать на головы чиновников. На частную-то компанию в муниципалитет жаловаться бесполезно, не имеют чиновники права вмешиваться в дела бизнеса.

Но вернемся к лицензиям. Отметим, что выдаются они бессрочно и действуют только на территории того региона, где выданы. Если, скажем, калужская фирма пожелает поработать на орловском рынке, ей придется оформлять лицензию здесь. Иначе на рынок ее не пустят. То, что лицензия бессрочна, вовсе не означает, что УК может работать до скончания времен. Хотя в стране уже есть примеры, когда руководители лицензированных УК начали игнорировать жалобы жильцов.

Мол, власти дали нам карт-бланш, и мы можем делать, что хотим. На самом деле, механизм контроля за управляющими компаниями не изменился. Жаловаться можно и нужно, как и прежде, в надзорные органы. Например, в жилищную инспекцию, в управление по тарифам, в прокуратуру… Но закон вновь заложил множество подводных камней. Например, в каком-либо доме живут активные жильцы, которые регулярно жалуются на свою управляющую организацию. Если две жалобы найдут подтверждение, а УК не устранит выявленные нарушения, то данный дом по решению властей могут исключить из списка домов, обслуживаемых проштрафившейся УК.

Жильцам такого дома придется вновь созывать общее собрание, решать вопрос о выборе способа управления, о выборе УК и так далее. А это чревато внутренними конфликтами среди соседей. Кому-то, может, и нравится строчить жалобы на управляющую компанию и ходить по инстанциям. А другому не по душе ходить на общие собрания и выбирать новую УК из-за того, что кто-то проявил активность и настойчивость. Конечно, до этого может и не дойти, но ведь такой вариант развития событий не исключен, правда?

Проштрафившаяся УК до поры, до времени может чувствовать себя спокойно. Но когда количество исключенных из реестра домов достигнет 15 процентов от общего числа обслуживаемых ею домов, ее могут лишить лицензии. Впрочем, это непросто. Власти самостоятельно не могут отнять лицензию у УК. Такое решение должен принять суд. Инспекторы обязаны собрать материалы и подать иск. Процесс может растянуться на долгие месяцы. А если власти допустят процессуальные нарушения, то лишить лицензии недобросовестную компанию станет крайне сложно. Если суд все-таки вынесет решение об аннулировании лицензии, УК на три года внесут в черный список. Только по истечении этого срока она вновь сможет претендовать на лицензию. Владельцу проще, наверное, ликвидировать предприятие и создать новое. Да так и быстрее.

Кстати, и в этом болоте скрывается подводный камень. Как известно, конкуренция на рынке управления многоквартирными домами велика, несмотря на то, что управленцы постоянно жалуются на низкие тарифы, убытки и нерентабельность. С введением лицензий у УК появился новый инструмент для конкурентной борьбы. Допустим, в теории, что одна УК хочет отнять дома у другой. Ей достаточно подговорить какого-нибудь жильца, чтобы тот строчил жалобу за жалобой на свою УК. И добиться того, чтобы дом исключили из реестра.

Затем (или параллельно) провернуть ту же операцию с другими домами. Глядишь, через какое-то время конкурент вынужден будет уйти с рынка, либо его лишат лицензии. Впрочем, закон предусмотрел для него «соломинку». Спасти тонущую компанию могут… жильцы. Они вправе решением общего собрания взять проштрафившуюся УК на поруки. Но опять же, до первого серьезного нарушения. В общем, новые правила требуют повышения активности жильцов. Как бы те не хотели, им не удастся остаться в стороне.

Наверное, споры о лицензировании не стихнут еще какое-то время. Кто-то скажет, что получить лицензию оказалось не так трудно, как предполагалось. Дескать, крупные игроки на данном рынке вполне способны были протолкнуть в лицензионную комиссию своих представителей – в виде, например, членов общественных организаций. Но это и не главное. Важнее, на наш взгляд, лицензию сохранить, а не получить. Вот что должно стать основным критерием оценки проведенной реформы.

Максим Романов