«Банки не очень хотят одобрять мужчин призывного возраста». Эксперты рассказали «ОН» о состоянии рынка недвижимости

Кому сейчас выгоднее покупать первичку, а кому – вторичку? Что будет происходить с ценами в ближайшее время? Продолжит ли государство поддерживать спрос на новостройки или устранится? Корреспондент «Орловских новостей» побеседовал с Кристиной Сальниковой, директором агентства недвижимости «ЖилStore», и с Татьяной Борисовой, заместителем руководителя коммерческого департамента группы компаний «ОДСК», чтобы узнать их мнение по актуальным для многих семей темам.

Где лучше приобретать объекты - на первичном или вторичном рынке?

Как известно, в России растут и цены на строительные материалы, и ставки по ипотеке. Это не могло не повлиять на цены. В Орловской области сначала подорожали квартиры в новостройках, а вслед за ними цены пошли вверх и на вторичном рынке. Однако решение о выборе квартиры следует принимать в первую очередь исходя из того, чем человек собирается расплачиваться – личными накоплениями или средствами ипотечного кредита.

«Если покупать за наличный расчет, то большинство выбирают вторичное жилье, так как оно уже с ремонтом, и в него можно сразу заехать, либо сразу начать сдавать в аренду. Еще очень важный момент на вторичном рынке - это торг, чего не будет при покупке у застройщика. И на сегодняшний день квартира в свежем доме уже с ремонтом и мебелью может стоить, как черновая отделка в строящемся доме», - считает Кристина Сальникова.

При этом, Татьяна Борисова отмечает, что, прежде чем делать выбор в пользу вторички, нужно держать в голове и другие нюансы:

«Юристы насчитывают более 100 рисков и обстоятельств, которые могут привести к утрате права собственности. Так что нужно обращаться к риелтору и юристу. Еще один немаловажный факт – (при покупке новой квартиры) будущий покупатель будет видеть не только свою квартиру. Куда приятнее заходить в современный подъезд с новыми лифтами, пользоваться развитой инфраструктурой внутренних территорий, проводить время в безопасном дворе с современными игровыми и спортивными площадками. Инфраструктурные преимущества квартир в новых домах перед вторичным рынком, как правило, видны невооруженным взглядом».

Что касается покупателей, приобретающих жильё с использованием ипотеки, то тут оба эксперты солидарны – только первичка. Основной довод – влияние господдержки новостроек на стоимость кредитов. Так, ставка на вторичное жилье в среднем составляет 12%, в то время как в новостроях -  около 6%. Это приводит к двукратной разнице в размере ежемесячного платежа.

«В 2022 году в группе компаний «ОДСК», в которую входит крупнейший застройщик региона «Орелстрой», 84% всех сделок по покупке жилья было проведено с использованием ипотечного кредитования. Понятно, что для большинства людей купить жилье без использования кредитных средств достаточно сложно. И здесь мы видим самое главное преимущество «первички» перед «вторичкой» – это доступность приобретения. На начало февраля ставка на вторичное жилье начинается от 10,9%. А благодаря программам государственной поддержки ставка по льготной ипотеке начинается от 7,7%, по семейной ипотеке от 5,7%. Кроме этого, в настоящее время на некоторые наши объекты по семейной ипотеке в Орле действует субсидированная ставка от 4,2%. Разница в финансовом плане между новой квартирой и вторичным жильем при приобретении в кредит очень весомая. В перспективе нескольких лет экономия на переплате составит миллионы», - рассказала Татьяна Борисова.

Кристина Сальникова полностью согласно, но отмечает, что сейчас выгодно приобретать новострой для своих нужд, но не в качестве инвестиции:

«Если рассматривать вариант покупки новостроя с целью дальнейшей перепродажи и заработка, то честно скажу, что на сегодняшний день это очень сомнительная инвестиция, тк цены за м2, которые сейчас довольно высокие для нашего региона. И сейчас спрос на новострой, который близок к вводу в эксплуатацию, в связи с опасениями людей. А главное не забывать, что есть такое понятие, как ликвидное жилье, которое при необходимости всегда можно быстро и выгодно продать».

Что будет с ценами? Покупать или подождать?

Колебания цен всегда волнуют людей. Особенно тех, кто собрался продать или купить жильё. Поэтому мы не могли не спросить мнения о том, что будет с рынком недвижимости в 2023 году. Как оказалось, грандиозных потрясений ждать не стоит.

«Думаю, что 2023 год – переходный период для стабилизации рынка, и сильных колебаний в случае стабильной внешней ситуации на протяжении всего года мы не увидим. Но какие-то изменения возможны, рынок – это живой организм», - считает Татьяна Борисова.

«Покупка недвижимости – это минимизация рисков потери денег в кризис. Большинство думают, что даже самая «простая» хрущевка будет расти в цене каждый год, принося пассивный доход. Мое мнение, что рисков глобального обесценивания недвижимости нет. Если есть потребность в покупке жилья, ждать лучшего времени смысла нет. Деньги, отложенные на первоначальный взнос могут обесцениться. Думаю, что стоимость квадратного метра уже не опустится до тех значений, которые были несколько лет назад. Квартира сейчас будет стоить дешевле, чем через условные пять-десять лет», - отметила Кристина Сальникова, затронув тему валютных рисков.

Недвижимость и частичная мобилизация

Как известно, в России сейчас сотни тысяч семей, в которых мужчины являются участниками СВО и зарабатывают намного больше, чем раньше, работая на «гражданке». Среди них – и уроженцы Орловской области – довольно бедного по российским меркам региона. В этой ситуации можно было бы предположить, что семьи мобилизованных, контрактников и добровольцев проявляют интерес к улучшению жилищных условий. Однако, по наблюдениям Кристины Сальниковой, на данный момент людям, которые на личном опыте столкнулись с СВО, пока не до этого:

«Начнем с того, что семьи, где члены семьи участники СВО, не смогли бы накопить на покупку недвижимости за наличный расчет, в связи с довольно высокими ценами. Вариант приобретения для них - это ипотека, а банки не очень хотят сейчас одобрять мужчин призывного возраста. Да и семьи в первую очередь ждут своих близких домой живыми и здоровыми. Отвечая на Ваш вопрос, могу сказать так, что безусловно есть клиенты, где члены семьи участвуют в СВО, но в большинстве случаев пока что мы просто консультируем семьи и ждем возвращения мужчин домой, чтобы уже вместе заняться жилищным вопросом».

Как будет вести себя государство?

Ипотека с государственной поддержкой, выгодная застройщикам и их клиентам, была продлена на весь 2023 год, и предложения будут актуальными до 1 июля 2024 года. Но что будет дальше? На этот вопрос нам уверенно ответила напоследок Татьяна Борисова:

«Государство уже сделало и продолжает делать для строительной отрасли достаточно много. Немало было мнений о том, что в 2023 году льготная ипотека будет отменена. Но ее сохранили, повысив процентную ставку на один пункт. Рынок неоднократно получал сигналы о том, что именно льготная ипотека постепенно будет сворачиваться. Сейчас она действует до 1 июля 2024 года. Но думаю, что на замену придут новые инструменты господдержки. Семейную ипотеку уже расширили, ожидаются и новые программы. Только они будут более целевыми, социальными, направленными, в том числе на увеличение рождаемости детей. Строительство – это локомотив многих сфер экономики. Без поддержки эта отрасль не останется».